新政之下 雅安楼市何去何从？

                     逆风飞扬还是夹缝求生
                  新政之下 雅安楼市何去何从？

     自2月21日起，公积金存款利率上调至1.50%，这是1996年以来，公积金利率遵循“低来低去、保本微利”原则后，首次发放的“利息红包”。而早在月初，央行、银监会发布房贷新政，商贷首付下调,最低可至2成。
　　新政落地，对雅安房地产行业当前及今后一个时期是否有影响?投资购房者会否迎来买房时机?能否有效促进楼盘销售?进而提升房地产行业信心?这一系列政策导向背后，预示着今年楼市有哪些商机?房地产企业将会有哪些机会?
       观点
　　首次置业者：
　　利好政策迭出 不再望房兴叹
　　新年伊始，房地产新政迭出，首付降低、公积金利率上调，对购房者来说是一大利好。
　　“我们有购房的打算，正愁首付不够，现在首付降低了，对我们来说是个好消息。”市民胡建军算了一笔账，他打算在市区购买一套90平方米、总价50万元的房子，如今最低首付款只需10万元，他感觉压力减轻了不少。
　　“银行降低首付款比例，无疑是新年楼市的第一个喜讯。”正在看房源的市民李佳表示。
　　记者了解到，针对购房门槛降低、公积金上调等新政，反响最激烈的还是以首套房、婚房等刚性需求为主的群体。在市区某单位工作的周明涛上班两年，准备购买婚房，虽然年薪10万元，但对于首付款，他仍有些力不从心。“首付门槛降低了，即便积蓄不多，也可以购买价位合适的新房。”周明涛说，预计新政实施后，还有更多像他一样有购房需求的市民会考虑入场买房。
　　投资者：
　　政策利好有限 不会盲目“下手”
　　眼明心细的人都会注意到，新政策执行的范围是“普通住房”，即必须满足小区容积率大于1.0，且房屋面积小于144平方米的条件。因此，不少房产投资者和住房改善者对首付降低并没有首次置业者敏感。
　　“我和妻子在单位上班，今年9月孩子就要读中学了，想在姚桥新区买房，改善居住环境。”老家在石棉县的黄东说，考虑到之前在石棉有两套房，并且都还在还贷中，新政对他影响不大，所以还想再等等，“希望政策越放越宽，不管是初次、二次还是多次置业者，首付都能降到两成。”
　　房子作为不动产，拥有保值增值的功能。随着姚桥新区的发展，不少人将投资的目光投向房产，聚焦姚桥新区。市民李军对姚桥新区某楼盘的品牌口碑、项目区位、配套和户型等购房参数都比较满意，认为升值空间也较大，准备购房投资，但考虑到当前房产新政对投资型物业、商办类物业并不构成利好，入市买房投资的人并不多，他表示会先观望一段时间，不会盲目“下手”。
　　开发商：
　　刺激作用不大 营销策略不变
　　首付比例降低、公积金利率上调，对楼市究竟能产生多大的影响?是否能促进房地产销售?对此，我市房地产业多位人士表示，新政效果还有待观察。
　　“2010年前，首套房商贷只需支付20%的首付款，但从2010年后，这个比例上调到了30%。如今首付降至两成，是继2015年10月首付比例从30%降到25%后的又一次调整，对开发商而言是一大利好。”市区某房地产开发商说，房贷首付款比例的再次下调，本质上是为了降低刚需族的首付门槛，无疑会刺激首付能力欠佳的购房人群跑步入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人。
　　也有业内人士认为，政策本身是利好，但市场消化政策需要一定的时间，所以降低首付款比例虽有一定刺激作用，但不会给市场带来太大影响。
　　通过走访记者了解到，我市大部分房企并没有因此而调整自己的价格策略。“房子价格是由供求关系决定的，雅安目前整个市场供需较为平衡，不会有较大的波动。” 市区某房地产开发商表示， “售价调不调整看供求关系，政策要影响到供求关系才能影响价格，同时，房价的变化跟许多因素相关，地价、建筑成本、周边成型配套、片区未来发展潜力等，所以新政的实施短期内不会影响房价走势。”
　　现状
　　雅安楼市态势向好 主城区供不应求
　　新政的出台实施，应是响应中央号召化解房地产库存的重要举措，那么雅安房地产库存压力大不大呢?
　　“雅安基本不存在去库存现象，当前‘城市东进’，新城加速发展，房地产行业发展态势良好。”市房管局相关负责人表示，“在政策利好推动下，雅安房市供求均实现大跨度增长，房子也很好卖，主城区甚至出现供不应求的状况。”
　　以姚桥新区正黄·金域首府为例，该项目是目前雅安市最大的在售楼盘，占地300余亩。项目去年销售了2000多套，取得了全域成都范围内比较好的销售成绩。同时，目前雅安在售的最贵电梯高层项目，是位于雅安市国税局旁的碧海云天，尚未开盘就已被订购了9成。
　　数据显示，2015年雨城区商品住宅销售5370套，同比增长34.99%;销售面积53.69万平方米，同比增长37.84%。当各地楼市在高库存、滞销中挣扎时，雅安特别是主城区楼市为什么能逆风飞扬呢?
　　业内人士认为，跟缺少大楼盘支撑有关。当前，包括市区正在火热销售的正黄·金域首府、公馆1981，以及尚未亮相的新盘等总量并不多，因此，房源总量不大。除了宏观政策与市场因素，还与雅安城市发展密不可分。
　　雅安主城区主要楼盘都集聚在姚桥新区，这里紧邻成雅、乐雅高速公路出入口，综合交通便利;这里也将是雅安市的门户和新的城市中心区，各方面基础配套完善;同时，依托优越的资源禀赋和区位优势，建设生态宜居城市，也增加了雅安的舒适度和吸引力。
　　展望
　　市场一路飘红 主打刚性和改善型
　　雅安不存在去库存的现状，但利好政策毫无疑问会惠及雅安群众，刺激消费。这一系列政策导向背后，预示着今年楼市有哪些商机?房地产企业将会有哪些机会?
　　业内人士称，市场消化政策需要时间，但通过1-2月销售套数、购买人群及优惠政策等信息，也可得出2016年楼市走向。今年1-2月，正黄·金域首府、恒信·上海城、拓海·第一江岸，以及全新亮相的公馆1981等新盘也交出了令人满意的“成绩单”。
　　记者了解到，这些消费中，以首套房、婚房、学区房等刚性需求以及改善型需求为主，成交房型面积主要集中在90平方米左右两室住房和100-120平方米改善型套三房。
　　“2016年，对于雅安楼市来说，还会是一路飘红，主打刚性和改善型住房。”业内人士认为，从当前销售情况看，以往好卖的刚需类产品和具有较高品质及企业影响力的项目依旧是市场主力。随着全面二孩政策的放开、户籍制度的放宽以及限购取消等政策利好，使得刚需门槛降低，改善型需求释放。同时，随着姚桥新区的发展，城市吸引力和吸附力会日渐上升，除了市区、各区县购房，返乡置业以及周边地区来雅购房人数也会增加，市场上将衍生出更多多元化的住房需求。
　　市区某房地产开发商表示，对于开发商而言，在这一大环境下，只有好的产品、配套、物业服务甚至现房呈现效果，才是赢得市场的关键。
雅安日报记者 唐小未